内容简介

北京大学国家发展研究院金融学，北京大学数字金融研究员，博士生导师，美国杜克大学经济学博士。研究领域为宏观经济、金融市场、中国经济改革，对中国宏观经济形势、金融投资、汇率波动、房地产、城市化等问题有研究。

著有《人·地·城》《深圳新土改》《中国经济增长的效率与结构问题研究》《经济的律动》，在Journal of Finance、Review of Finance、《经济研究》、《管理世界》等国内**学术期刊发表论文40多篇，在FT中文网、澎湃新闻、财经等财经类媒体发表经济评论 100多篇。

作品目录

第一章 刚需购房 ——中国房价有泡沫吗 003
现在的中国房地产有泡沫吗？ 003
房价上涨的一些原因 005
买房两大原则：“先上车原则”和“便利原则” 007
第二章 型购房 ——哪种投资更能你的财务状况 011
型购房依然可以你的财务状况 012
买房收益率高于股票和理财 014
型购房，应该如何安排首付和贷款 015
第三章 买房养老 ——什么城市的房地产可以投资 017
挑选城市的“八大要素” 018
国外房产投资：看起来很美 021
第四章 租房——租房比买房便宜吗 025
大城市房租的快速增长 025
买房比租房便宜很多 027
租房的“便利原则” 029
第五章 纽约与北京，谁的房价应该更高 033
北京房价这么高，到底会不会跌？ 033
如果中国房价没有泡沫国家为什么要频繁调控？ 035
第六章 我国的房价收入比为什么那么高 039
房价收入比 039
在三四线城市买房 042
人口结构问题 043
第七章 关于房产税的三个基本问题 045
征税成本高，房产税出“稳”字当先 046
保障基本居住需求，房产税税率不会太高 049
房产税不会改变房价方向 050
第八章 共有产权、租售同权的影响几何 053
共有产权房：中低收入家庭“上车”的方式 053
租售同权政策的效果几何？ 057
第九章 纽约：世界之都的房价有多高？ 063
世界之都 064
纽约房产分类 067
纽约房价 069
曼哈顿房子有泡沫吗？ 079
第十章 芝加哥：没落的贵族 085
芝加哥概览 085
芝加哥房价：与三大城市的排名不匹配 087
租售比 089
芝加哥的低房价合理吗？ 093
第十一章 德国低房价的“阳谋” 097
德国低房价之谜 097
德国房价略低且相对稳定 098需求方面 101
住房供给侧 106
第十二章 东京地产：
“泡沫”没有告诉你的故事 115
分化的东京地产市场 118
东京房价构成 122
东京购房的人和事 128
东京房产的投资收益率 133
第十三章 首尔地产：
历史的一面镜子 137
首尔：北京的一面镜子 137
汉江奇迹：从落后的农业国到先进的工业国 140
首尔房价：一个历史的缩影 142
韩政府调控房价的另外两个方面 152
首尔房地产投资收益测算 155
第十四章 中国香港：
蜗居在南中国海 161
香港物业 163香港房价有泡沫吗？ 168
第十五章 看北京的高楼，
想科斯定理 175
现象分解 178
政策资源和政策成本 181
谁在北京的高楼里 185
结语 —— 想念科斯 189
第十六章 真实利率与房价周期：
中国、美国和日本的证据 193
基于租金流现值的房价决定 196
我国房价变动的时间序列分析 200
经验的启示 203
利率合理是宏观调控的根本 212
第十七章 高房价与低生育意愿 215
生育与房价负相关 220
生育率与利率正相关 222
讨论 224
第十八章 房价、地价、地票价三问 229
第十九章 万科宫斗，投资客看什么？ 235
第二十章 短问快答，解开买房的共同疑惑 241
房价与收入 241
经济发展与房价 246
人口结构与房价 250
“货币超发”与房价 252
商铺、写字楼、小产权、商住房等 263
房产税 266
房地产调控 269
关于买房的 13 个观点 274
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作者简介

北京大学国家发展研究院金融学，北京大学数字金融研究员，博士生导师，美国杜克大学经济学博士。研究领域为宏观经济、金融市场、中国经济改革，对中国宏观经济形势、金融投资、汇率波动、房地产、城市化等问题有研究。

著有《人·地·城》《深圳新土改》《中国经济增长的效率与结构问题研究》《经济的律动》，在Journal of Finance、Review of Finance、《经济研究》、《管理世界》等国内**学术期刊发表论文40多篇，在FT中文网、澎湃新闻、财经等财经类媒体发表经济评论 100多篇。

精彩摘录

从纵向来看，这些年来城市房价的上涨，无非就是经济增长和城市化的结果，完全符合经济规律，并无奇怪之处。从横向来看，中国的房价和国际同类城市的房价相比，还有很大的差距，谈不上泡沫。从投资收益率的角度看，房产依然是稳健可靠的投资对象。加上居住的刚需，房子附加的各种功能，公共资源的高度聚集等，买房的合理性毋庸置疑。城市居民要改善住房条件，农村居民要进城；中小城市的居民要往大城市迁移；另外还有很多人要买多套房，买改善房。房价哪有不涨的道理。房价上涨有坚实的基本面支撑，中国的房价高度理性，谈不上泡沫。首先，房产的投资收益率明显高于长期债券。考虑到经济还会继续增长，以及房产的抗通胀功能，房产的投资收益率比长期债券的投资收益率不是高了一点点，而是高出很多。单凭这一点，就足以说明房价没有泡沫。其次，探究了不同城市之间的房价差异是否合理，发现简单的供求关系就几乎完全解释了大中城市的房价差异。再次，结合国际上的房地产经验及房价轨迹，我发现中国的房价上涨在全球范围内毫无特殊之处。很多国家在经济快速增长的过程中，都经历过房价的快速上涨，发达国家和发展中国家都不例外。基于上述三个考虑，我国的城市房价是极为理性的，谈不上泡沫。综合计算的话，房价还有很大的上涨空间。所以，我当初才用了“约束条件下的极度理性”这样的表述。“约束条件下”是什么？第一，房产税出台会很慢，即使出台了也会有很多的减免条款。第二，大幅度增加城市住宅土地供应，难度非常大。从数据上看，实际出现了经济增速的“三个反超”：大城市反超中、小城市，服务型城市反超工业型城市，消费主导型城市反超投资主导型城市。这三个反超说明，工业主导的时代已经过去，城市主导的时代已经到来。这一点，在2016年已经清楚。个人判断大城市的房价还有很大的空间。当时我打了个比方：中国经济就像快速前进的列车，一个个大中城市就像是一节...

——引自章节：第一章刚需购房——中国房价有泡沫吗003

从历史数据看，买房的收益率比买股票、债券的收益率更高，同时也更稳定。从2003年到2017年这14年时间里，房子涨了近10倍，一线城市的房价从每平方米5000元左右涨到50000元左右，二线城市的房价从每平方米两三千元涨到两三万元。如果考虑按揭，过去购房的首付平均为全款的30%，也就是加了3倍多的杠杆——这样计算下来就是30多倍的收益率。这样的投资收益率，是远远超过股票收益率的。做个比较，如果你买了股票，同一时间段内，上证指数涨了4.5倍，深证指数涨了4.7倍，中小板指数涨了6倍，港股的恒生指数涨了4倍，不管与哪种相比，买房的收益率都要比股票收益率高5倍以上；如果你买了理财产品，收益率就更低——也就涨了1倍左右；如果你买了国债，收益率比理财还要低。更重要的是，我国经济增长的空间和城市化的空间还很大，只要国家继续稳定发展，城市房价的长期上涨趋势还会保持。实际上，在过去十几年里，买了房子的人，都改善了财务状况；买了股票的人，除了极少数眼光独到的人挣了钱，大部分人没怎么挣到钱——买了腾讯股票的挣了钱，买了中石油股票的赔了钱——买股票的风险是相对较大的。

——引自章节：买房收益率高于股票和理财014